San Sebastián de los Reyes (Madrid) abre a vivienda protegida suelo terciario de Puente Cultural y Sector EE con la Ley 2/2026: 9 parcelas identificadas

El Pleno del Ayuntamiento de San Sebastián de los Reyes, en sesión del 17 de septiembre de 2026, acordó aplicar en su término municipal el régimen de los artículos segundo, tercero y cuarto de la Ley 3/2024, de Medidas Urbanísticas para la Promoción de Vivienda Protegida de la Comunidad de Madrid, en la redacción dada por la Ley 2/2026, de 11 de junio, de Medidas Urgentes para el Incremento de la Oferta de Vivienda con Protección Pública. El acuerdo, con una memoria técnica de urbanismo como anexo, identifica 9 parcelas concretas en las que habilita el cambio de uso de terciario a residencial protegido, y acoge sin restricciones territoriales adicionales el nuevo régimen de alojamiento temporal en parcelas industriales vacantes integradas en ámbitos de uso global residencial.

Dónde se sitúa

El acuerdo distingue tres ámbitos con referencia catastral:

Las dos parcelas de ZO 45 Puente Cultural se designan expresamente como municipales. Las seis de ZO 65 Sector EE no llevan indicación de titularidad en el propio acuerdo. La de ZO 60-T es de titularidad pública y ya estaba tramitándose bajo el régimen anterior de la Ley 3/2024, antes de la ampliación de la Ley 2/2026: el acuerdo la recoge como actuación en curso, no como nueva habilitación. El anuncio no da superficies de parcela ni número de viviendas previsto para estas 9 referencias: solo fija el ámbito y la referencia catastral, remitiendo a "fichas urbanísticas" y a un "plano descriptivo de ubicación" que no se publican en el propio BOCM.

Qué permite la Ley 2/2026 y cómo la aplica el municipio

La Ley 3/2024 habilitó en su artículo segundo el cambio de uso de terciario oficinas a vivienda protegida en alquiler, sin modificar el planeamiento, con el límite del 30 % de la edificabilidad terciaria del ámbito. La Ley 2/2026 amplió ese régimen a terciario hospedaje y a dotacional privado, incorporó un artículo tercero que permite incrementar hasta un 20 % la edificabilidad y un 30 % la densidad —con hasta dos plantas más— en parcelas destinadas a vivienda protegida, e incorporó un artículo cuarto que habilita alojamiento temporal en parcelas industriales vacantes integradas en un ámbito de uso global residencial, en suelo urbano consolidado.

La memoria técnica de San Sebastián de los Reyes aplica un régimen distinto para cada artículo:

• Artículo segundo (cambio de uso): acogido, pero limitado a los ámbitos y parcelas señalados en la tabla —ZO 45 Puente Cultural y ZO 65 Sector EE—, seleccionados según criterios de cercanía a tejido residencial, dotaciones, transporte público e integración urbana.
• Artículo tercero (incremento de edificabilidad y densidad): acogido con una condición restrictiva adicional, que limita su aplicación a parcelas de titularidad pública en todo el municipio, para mantener el control administrativo sobre el destino final de las viviendas.
• Artículo cuarto (alojamiento temporal en industrial vacante): acogido sin restricciones territoriales adicionales; el Ayuntamiento considera que las condiciones de la propia ley —parcela vacante, suelo urbano consolidado, integración en trama urbana, prohibición de domicilio habitual y de división horizontal, límite del 20 % de usos compatibles— ya acotan suficientemente su aplicación en todo el término.

La memoria cita como antecedente directo la actuación de la calle Julio Rey Pastor, 7, que bajo el régimen previo de la Ley 3/2024 ya generó 563 viviendas con protección pública en una parcela vacante del municipio, y que el Ayuntamiento usa como referencia para valorar el resto de ámbitos.

Qué significa para quien tiene suelo terciario, dotacional o industrial vacante en el municipio

En las 9 parcelas de Puente Cultural y Sector EE, el régimen de cambio de uso tiene eficacia inmediata y no requiere modificación del planeamiento: quien sea titular puede tramitar licencia de vivienda protegida en arrendamiento, respetando el 30 % de edificabilidad terciaria. Fuera de esos dos ámbitos, el cambio de uso no está habilitado en San Sebastián de los Reyes: el acuerdo lo limita expresamente a los puntos señalados, no a todo el término municipal. El incremento de edificabilidad y densidad del artículo tercero solo aplica a suelo público, por lo que no abre esa vía a propietarios privados. El alojamiento temporal en industrial vacante, en cambio, queda disponible en cualquier parcela del municipio que cumpla las condiciones de la ley —vacante, consolidada, integrada en un ámbito de uso global residencial— sin necesidad de que el Ayuntamiento la haya identificado previamente.

San Sebastián de los Reyes se suma así a Madrid capital y Fuenlabrada, que también abrieron el cambio de uso de terciario a vivienda protegida en octubre de 2026 —Fuenlabrada con 33 parcelas identificadas en seis planes parciales—, frente a Pozuelo de Alarcón y Las Rozas de Madrid, que restringieron o condicionaron su aplicación. Las 9 parcelas de este acuerdo, con su geometría catastral real, pueden consultarse en el mapa catastral de UNITNAVE.

Próximos hitos

El acuerdo surte efectos desde el 16 de octubre de 2026. Contra él cabe recurso de reposición en el plazo de un mes desde su publicación, o recurso contencioso-administrativo directo en el plazo de dos meses. Para las parcelas con cambio de uso habilitado, el plazo relevante es el de la propia Ley 3/2024: dos años desde que se cumplan las condiciones del artículo segundo para solicitar la licencia, y tres años adicionales para ejecutar las obras. Quien tenga suelo industrial vacante integrado en un ámbito residencial en el municipio puede, desde ya, valorar la vía del alojamiento temporal del artículo cuarto, sin esperar a una identificación municipal previa.

Fuentes

• BOCM núm. 249, 19 de octubre de 2026 — anuncio 78, Ayuntamiento de San Sebastián de los Reyes: acuerdo de Pleno de aplicación de la Ley 2/2026 (con memoria técnica de urbanismo)
• BOCM núm. 157, 3 de julio de 2024 — Ley 3/2024, de 28 de junio, de Medidas Urbanísticas para la Promoción de Vivienda Protegida
• BOE — Ley 2/2026, de 11 de junio, de Medidas Urgentes para el Incremento de la Oferta de Vivienda con Protección Pública (Comunidad de Madrid), texto consolidado
• Sede Electrónica del Catastro — Oficina Virtual del Catastro

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