Vivienda protegida en suelo terciario y dotacional: Madrid capital y Fuenlabrada abren la puerta, Pozuelo de Alarcón y Las Rozas la cierran, con el 30 % de edificabilidad terciaria como techo común
Cuatro municipios de la Comunidad de Madrid aplican la Ley 3/2024, ampliada por la Ley 2/2026, de forma opuesta: Madrid y Fuenlabrada habilitan el cambio a vivienda protegida en suelo terciario y dotacional, mientras Pozuelo de Alarcón y Las Rozas lo restringen o lo condicionan a informe técnico caso por caso.
La misma ley regional está produciendo, en cuestión de dos semanas de boletines, respuestas opuestas dentro del área metropolitana de Madrid. La Ley 3/2024, de Medidas Urbanísticas para la Promoción de Vivienda Protegida, ampliada en junio de 2026 por la Ley 2/2026, permite que el suelo calificado como terciario (oficinas y hospedaje) y determinado dotacional privado cambie a vivienda protegida en alquiler sin modificar el planeamiento, siempre dentro de un tope del 30 % de la edificabilidad terciaria del ámbito. Cada ayuntamiento decide cómo aplicarla en su término. En el BOCM de las dos últimas semanas de octubre de 2026 han aparecido cuatro respuestas distintas: Madrid capital (BOCM-20261014-60, 14/10/2026) abre un marco general a todo su término municipal; Fuenlabrada (BOCM-20261014-68, también 14/10/2026) ya identificó 33 parcelas concretas en seis planes parciales; Pozuelo de Alarcón (BOCM-20261009-95, 09/10/2026) blinda sus urbanizaciones unifamiliares negando el cambio de uso; y Las Rozas de Madrid (BOCM-20261002-73, 02/10/2026) condiciona cualquier actuación a un informe técnico caso por caso.
Dónde se sitúa
Los cuatro acuerdos se publican en el Boletín Oficial de la Comunidad de Madrid y afectan a términos municipales completos, no a un polígono o sector aislado:
- Madrid capital: Plan Especial de condiciones (expediente 135-2026-00100, Pleno del 08/10/2026) aplicable a los 21 distritos del municipio. El texto no identifica ninguna parcela concreta: fija el marco, y la aplicación real se tramitará expediente a expediente.
- Fuenlabrada: acuerdo de Pleno del 01/10/2026 que sí lista parcelas por dirección. De las 38 direcciones citadas, 33 tienen referencia catastral identificada en seis ámbitos distintos (PP I-4 "Hospital", APR-12 "El Vivero", PP II-2 "El Vivero", ED-APR-3, PP I-1 "Solidaridad" y UE V-1/APD-5), con el detalle completo en nuestro post anterior: Fuenlabrada abre a vivienda protegida suelo terciario y dotacional de seis planes parciales. La imagen de este artículo muestra 23 de esas parcelas, las de la calle del Cerezo, en el ámbito APR-12 "El Vivero".
- Pozuelo de Alarcón: acuerdo de Pleno del 17/09/2026, publicado el 09/10/2026, de aplicación a todo el municipio, centrado en el suelo dotacional privado de las urbanizaciones donde la vivienda unifamiliar es la tipología mayoritaria.
- Las Rozas de Madrid: acuerdo de Pleno del 17/09/2026 (expediente 25467/2026), publicado el 02/10/2026, también de aplicación a todo el término municipal.
Ni Madrid capital ni Pozuelo ni Las Rozas publican relaciones de parcelas con referencia catastral: sus acuerdos son normas marco o de exclusión, no listados de fincas.
Qué permite cada municipio
| Municipio | Sentido | Art. 2º — cambio de uso a vivienda protegida | Art. 3º — incremento de edificabilidad/densidad en VPO | Art. 4º — alojamiento temporal en industrial | Exclusiones propias |
|---|---|---|---|---|---|
| Madrid capital | Abre (marco general) | Terciario oficinas/hospedaje con pormenorización expresa + dotacional privado deportivo/equipamiento de implantación privada, en todo el término | Aplica según la ley, salvo vivienda unifamiliar | Remite a la Sección 1ª Cap. 7.6 de las NNUU del PG-97 (mismo mecanismo ya usado en el PE.00.322 del corredor industrial A-2) | Industrial coexistente con terciario oficinas; norma zonal 9 (grados 3º a 5º); sectores de uso global industrial |
| Fuenlabrada | Abre (33 parcelas identificadas) | Habilitado en 33 parcelas de 6 planes parciales (terciario oficinas/hospedaje, dotacional equipamiento) | Habilitado en la red local de equipamiento de 3 sectores residenciales | Prohibido en toda parcela de uso industrial | La Cantueña, El Bañuelo, Triángulo Norte, Nudo M-506, Terciario Cobo I y II, y varias parcelas dotacionales de Cobo Calleja |
| Pozuelo de Alarcón | Restringe | No autorizado en dotacional privado de urbanizaciones donde la vivienda unifamiliar es mayoritaria | Limitado a "estándares razonables de calidad urbana", a juicio motivado caso por caso | No se pronuncia (aplicable por omisión donde exista suelo industrial compatible) | Dotacional privado de las zonas unifamiliares consolidadas |
| Las Rozas de Madrid | Restringe / condiciona | Permitido solo con informe técnico previo favorable, caso por caso, en terciario-hospedaje y dotacional privado sin categorización concreta | Declarado sin ámbito material de aplicación efectiva (no hay suelo que cumpla las condiciones) | Declarado sin ámbito material de aplicación efectiva | — |
Qué dice la ley y por qué cada municipio responde distinto
La Ley 3/2024 nació en 2024 limitada al terciario oficinas. La Ley 2/2026 la amplió en junio de ese año a terciario hospedaje y a determinado dotacional privado, y añadió la posibilidad de incrementar hasta un 20 % la edificabilidad y un 30 % la densidad en parcelas de vivienda protegida sin edificar. La propia ley deja a cada ayuntamiento un margen de cuatro meses, tras su entrada en vigor o su ampliación, para excluir su término municipal del régimen o fijar condiciones adicionales mediante acuerdo de Pleno. Los cuatro acuerdos de octubre de 2026 son el ejercicio de ese margen.
La diferencia de fondo no es jurídica sino de perfil de suelo y de modelo urbano. Fuenlabrada y el sur metropolitano de Madrid concentran suelo terciario de los años 2000 con baja ocupación, junto al corredor industrial de Cobo Calleja: ahí la ley encuentra inventario real al que aplicarse, y el ayuntamiento opta por identificarlo caso a caso. Pozuelo de Alarcón, de uso mayoritario residencial unifamiliar y poco suelo terciario, no se había pronunciado en 2024 y ahora, al llegar la ampliación de la Ley 2/2026 al dotacional privado, blinda expresamente sus urbanizaciones. Las Rozas, con una Revisión del Plan General en tramitación, prefiere que cada actuación pase por informe técnico antes que fijar una regla general, y de paso constata que dos de los tres regímenes de la ley no tienen, hoy, suelo donde aplicarse en su término.
Madrid capital no tuvo que decidir sobre exclusión: el Plan Especial de condiciones solo desarrolla cómo se aplicará la ley en todo el municipio, sin cerrar la puerta a ningún distrito. La razón por la que el acuerdo no lista parcelas, pese a cubrir todo el término, es técnica: la capa de planeamiento municipal (pg_ordenanzas, en el pmtiles de urbanismo de Madrid) identifica el uso terciario o dotacional de cada parcela, pero no distingue dentro del terciario entre oficinas y hospedaje, ni recoge si el dotacional tiene "nivel de implantación privado" — las dos condiciones que exige el propio Plan Especial para que una parcela entre en el régimen. Sin esa desagregación, cualquier filtro automático generaría falsos positivos a gran escala sobre todo el terciario y el dotacional de la ciudad.
Qué significa para quien tiene suelo terciario o dotacional en estos municipios
En Fuenlabrada, el propietario de una de las 33 parcelas listadas puede tramitar directamente licencia de vivienda protegida en alquiler, sin modificación de planeamiento, respetando el 30 % de edificabilidad terciaria. En Madrid capital, el camino es el mismo en términos legales, pero exige primero comprobar, parcela a parcela, si la pormenorización de uso de la ordenanza particular cumple las dos condiciones del Plan Especial; no hay ningún listado previo que lo confirme. En Pozuelo, quien tenga suelo dotacional privado en un entorno de vivienda unifamiliar tiene la vía cerrada por acuerdo expreso. En Las Rozas, cualquier propietario de terciario-hospedaje o dotacional sin categorización concreta necesita primero un informe técnico favorable del ayuntamiento que acredite compatibilidad territorial, ambiental, funcional y dotacional con la Revisión del Plan General en curso.
Próximos hitos
Contra el Plan Especial de Madrid capital cabe recurso contencioso-administrativo en el plazo de dos meses desde su publicación. Contra el acuerdo de Fuenlabrada cabe recurso de reposición en un mes o contencioso-administrativo directo en dos meses. Los acuerdos de Pozuelo y Las Rozas abren los mismos plazos de recurso desde sus respectivas fechas de publicación. Para quien tenga suelo afectado, el reloj relevante es el de la propia Ley 3/2024: dos años desde que se cumplan las condiciones del artículo segundo para solicitar la licencia, y tres años adicionales para ejecutar las obras. Quien posea terciario u oficinas de baja ocupación en estos municipios, o en cualquier otro de la región que aún no se haya pronunciado, tiene en estos cuatro acuerdos una referencia directa de qué puede esperar según el perfil urbano de su término.
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Fuentes
- BOCM núm. 245, 14 de octubre de 2026 — Plan Especial de condiciones, Ayuntamiento de Madrid (expte. 135-2026-00100)
- BOCM núm. 245, 14 de octubre de 2026 — acuerdo de Pleno de aplicación de la Ley 3/2024, Ayuntamiento de Fuenlabrada
- BOCM núm. 241, 9 de octubre de 2026 — acuerdo de Pleno, Ayuntamiento de Pozuelo de Alarcón
- BOCM núm. 235, 2 de octubre de 2026 — acuerdo de Pleno, Ayuntamiento de Las Rozas de Madrid (expte. 25467/2026)
- BOCM núm. 157, 3 de julio de 2024 — Ley 3/2024, de 28 de junio, de Medidas Urbanísticas para la Promoción de Vivienda Protegida
- BOE — Ley 2/2026, de 11 de junio, de Medidas Urgentes para el Incremento de la Oferta de Vivienda con Protección Pública (Comunidad de Madrid), texto consolidado
- Sede Electrónica del Catastro — Oficina Virtual del Catastro
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Este artículo ha sido elaborado con apoyo de herramientas de inteligencia artificial y revisado y editado por el equipo de UNITNAVE.
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