Los polígonos industriales de Madrid: guía completa por corredores (2026)

Aquí va un dato que sorprende a casi todo el mundo: no existe un censo oficial público de polígonos industriales de la Comunidad de Madrid. La estadística regional de suelo industrial está discontinuada desde 2005, y el primer censo exhaustivo lo están elaborando desde 2024 la Asociación de Polígonos Industriales de Madrid y la Federación de Municipios de Madrid. Mientras tanto, quien busca nave o suelo en la región navega entre nombres, corredores y cifras sueltas.

Esta guía intenta cubrir ese vacío con datos verificables. El punto de partida, procesando en UNITNAVE los datos del Visor de Planeamiento (VPLA) de la Comunidad de Madrid: unas 9.240 hectáreas de suelo con uso predominante industrial, repartidas en 4.283 recintos de ordenanza y 115 municipios — y es una cota inferior, porque el visor solo recoge el planeamiento digitalizado. Sobre ese suelo se mueve uno de los grandes mercados logísticos de Europa: Madrid superó el millón de metros cuadrados contratados en 2024 con récord de operaciones (Savills), y el primer semestre de 2026 ha sido el mejor de la serie histórica, con 620.000 m² contratados (JLL, julio de 2026).

Recorremos el mapa corredor a corredor: qué polígonos importan, de dónde vienen, qué precios se publican y dónde está hoy la oferta real.

Cómo se organiza el mapa industrial de Madrid: corredores y coronas

El mercado no se ordena por municipios, sino por dos coordenadas que conviene manejar juntas:

Los corredores, siguiendo las autovías radiales: el Corredor del Henares (A-2, de Coslada a Guadalajara), la Zona Sur (A-4 y A-42, de Villaverde a Valdemoro y Parla), el eje A-3 (Arganda-Rivas), el norte (A-1) y el oeste (A-5/A-6). Los dos primeros concentran casi todo: según Savills, en 2024 la Zona Sur y el Corredor del Henares sumaron el 96% de la contratación logística de Madrid.

Las coronas, por distancia al centro. Es el desglose de rentas más fino que publican las consultoras. Según Savills (Q1 2026):

• Prime: 6,75 €/m²/mes (+8% interanual)
• Zona centro urbana (última milla): 6,2 €/m²/mes
• 1ª corona (~km 0-15: Coslada, San Fernando, Getafe, Leganés, Villaverde): 5,9 €/m²/mes
• 2ª corona (~km 15-40: Torrejón, Alcalá, Pinto, Valdemoro, Parla): 4,7 €/m²/mes
• 3ª corona (km 40+: Azuqueca, Alovera, Cabanillas, Guadalajara; Illescas por el sur): 3,8 €/m²/mes

El gradiente es de casi el doble entre la 1ª y la 3ª corona, y explica el movimiento de fondo del mercado: la tercera corona concentró el 57% de la absorción del primer trimestre de 2026 (Savills, vía Brainsre) y el 50% de toda la contratación de 2025 (Cushman & Wakefield, Marketbeat Q4 2025). La demanda va donde está el suelo. Con una disponibilidad del 9,1% (Savills Q1 2026), Madrid es además el gran mercado logístico español con más oferta para el ocupante — Cataluña está en el 3,07%.

Corredor del Henares, tramo Madrid: el eje prime

Es el corredor con más historia logística de la región, estructurado en anillos: cuanto más cerca de Madrid y de Barajas, más escasez y más renta.

Coslada: el Centro de Transportes y el Puerto Seco

El Centro de Transportes de Coslada (CTC) nació como sociedad pública en 1989 y suma unos 1.238.000 m² con más de un centenar de empresas (cifra de ficha comercial local, corroborada en orden de magnitud por Transporte XXI). Es territorio de transporte y paquetería — DHL, Seur, Dachser o Amazon operan allí, según BNP Paribas Real Estate — y se promociona como el mayor complejo logístico multimodal del sur de Europa, una afirmación comercial que da idea de su peso simbólico. En 2025 la Comunidad de Madrid planteó su reconversión en Agencia Logística Regional (Transporte XXI, enero de 2025).

Justo al lado está la joya intermodal del corredor: el Puerto Seco de Madrid, proyectado en 1995 y operativo desde 2001. En apenas 10 hectáreas mueve del orden de 150.000 contenedores al año (Telemadrid, 2024) y es el único punto del eje con conexión ferroviaria directa con los puertos de Algeciras, Valencia, Bilbao y Barcelona. Lo opera Conte-Rail (bajo control de COSCO tras la compra de Noatum), con Adif en el accionariado. Ningún otro polígono madrileño puede ofrecer esa multimodalidad, y eso sostiene las rentas de todo el primer anillo.

San Fernando de Henares: el prime clásico

Industrializado en los años 60 al calor del eje de descongestión de la N-II, San Fernando es, con Coslada, la localización más cotizada del corredor: Cushman & Wakefield la describe como "zona prime del corredor, primer anillo logístico de Madrid" y publica rentas de 4,25 a 6,00 €/m²/mes (hasta 6,5) según modernidad, altura y muelles (página comercial, julio de 2026). El parque es mixto: polígonos consolidados envejecidos junto a producto nuevo como el San Fernando Logistics Park (98.000 m², 12 m de altura libre, entregas previstas en 2026). En UNITNAVE es uno de los municipios con más oferta publicada: 31 naves y suelos a fecha de julio de 2026.

Torrejón de Ardoz: la segunda ola

Cuando Coslada y San Fernando se quedaron sin suelo, la demanda saltó a Torrejón. Casablanca (inaugurado en 2011, 150 ha según el Ayuntamiento) mezcla industria y servicios con nombres como Calidad Pascual, TRUMPF o Iberespacio, y tiene tres salidas directas a la A-2. Los Almendros (urbanización finalizada en 2023) añade más de 819.000 m² con el 84% de vocación logística y parcelas de más de 100.000 m² (Ayuntamiento de Torrejón). La operación Blackstone-CapitaLand de 2026 —venta de la cartera "Alba", con dos naves en Torrejón, por 124 M€ (Observatorio Inmobiliario)— confirma el apetito institucional por la plaza.

Alcalá de Henares: la apuesta del capital institucional

Segundo municipio de la región por suelo de ordenanza industrial (673 ha, VPLA procesado por UNITNAVE), con tradición desde los años 60 en alimentación, química y farmacia. Sus polígonos históricos (La Garena, Azque, Camporroso) son de perfil pyme, pero lo llamativo es la ola inversora 2023-2026: Mileway (Blackstone) terminó en julio de 2026 la reforma de una plataforma last-mile de 20.000 m² en La Garena; Bain Capital y Conren Tramway desarrollan Alcalá Logistics Park (58.000 m², primera fase alquilada íntegra a Cirro Fulfillment); y Grupo Lar y Garbe también han entrado. Cuatro promotores institucionales en tres años señalan que el mercado ve Alcalá como el nuevo punto de equilibrio entre precio y distancia del eje.

Meco: el suelo que viene

Meco ordenó su suelo industrial con el PGOU de 2009 (más de 1,9 millones de m², según Wikipedia; otras fuentes citan 256 ha para el ámbito ALMA — las cifras difieren según el perímetro). Su baza es la R-2: aquí la Comunidad de Madrid ofrece a empresas 2,56 millones de m² en 8 megaparcelas (nota oficial, febrero de 2025) y aquí se levanta Alma Meco, del que hablamos en tendencias. Mercadona ya reservó 400.000 m² en Alma Henares (Cadena de Suministro, enero de 2025).

Corredor del Henares, tramo Guadalajara: la fábrica de metros cuadrados

El extremo del corredor es donde se fabrica el nuevo stock XXL: el tramo Guadalajara concentró el 65% de las operaciones logísticas de Madrid en 2024 (Savills).

Azuqueca de Henares: Miralcampo y la herencia vidriera

La industrialización de Azuqueca arranca en los años 60 con el sector del vidrio (VICASA, Fibras Minerales), y desde finales de los 90 la logística ha ido ganando terreno (Wikipedia). Miralcampo es su polígono de referencia y acumula hitos: Carrefour inauguró allí en 2015 una plataforma de 61.000 m² —en su día, la mayor de España (Logística Profesional)— y Merlin firmó después con Carrefour un llave en mano de 98.757 m², citado como el mayor contrato de alquiler logístico de la historia de España (Diario del Puerto). En 2025, Logicor alquiló otros ~37.000 m² a TW Logistics (Observatorio Inmobiliario).

Alovera: del almacenaje al e-commerce

El Ayuntamiento describe su tejido sin rodeos: "la tipología dominante es la industria y la logística… grandes naves logísticas de almacenaje y pequeñas naves de empresarios de múltiples sectores". Logicor llenó su parque "Río Henares 18" con Cainiao, la logística de Alibaba (EjePrime). Y el futuro es mayor: Alovera y Cabanillas han presentado un polígono conjunto de 2,7 millones de m² entre ambos términos (Ayuntamiento de Cabanillas).

Cabanillas del Campo: Cabanillas Park, el símbolo del salto XXL

Si hay un nombre que resume el desembarco de la gran logística en Guadalajara es Cabanillas Park. La primera fase (sector SI-20) se inauguró en mayo de 2017 con más de 200.000 m² en cinco grandes naves y una inversión superior a 95 M€ — promovida por Montepino (4 naves) y Hocensa, gestionada por Merlin Properties, fue "el mayor desarrollo logístico en España desde 2007" y estaba ocupada al cien por cien antes de inaugurarse (elDiario.es). Por sus naves pasan Logista, Luis Simões, XPO, DSV, GXO o 4PX; la nave de 180.000 m² para XPO se citó como la mayor operación llave en mano para e-commerce de España (Interempresas). Cabanillas Park II (Merlin, 2022) añadió 210.500 m² con certificación LEED Oro, con Logista como inquilino ancla (Merlin Properties; Logística Profesional). Altura libre mínima de 12 metros: la definición física de la "nueva generación". En UNITNAVE hay 19 naves y suelos publicados en Cabanillas a fecha de julio de 2026.

Guadalajara capital y Marchamalo: del polígono más antiguo al más intermodal

Aquí conviven los dos extremos temporales del corredor. El Henares es el polígono con fecha fundacional documentada más antigua del eje: nació de un Decreto de Urgencia de 1959 como polígono de descongestión de Madrid, desarrollado por SEPES; hoy suma 190 ha (100 en Marchamalo) con empresas como BASF o Lactalis Nestlé, una II Ampliación de 70 ha en trámite… y más de 60 años a cuestas, con los empresarios reclamando reforma de viales (Marchamalo.com; Nueva Alcarria).

En el otro extremo, Puerta Centro-Ciudad del Transporte (Guadalajara/Marchamalo): 1ª fase inaugurada en 2018, 2.148.337 m² promovidos por Hercesa/DTL, con Nestlé, Amazon e Inditex operando y el 90% del suelo comercializado. Su as en la manga es la terminal ferroviaria para trenes de 750 metros conectada al eje Madrid-Zaragoza-Barcelona (Hercesa): si el Puerto Seco de Coslada es el nodo intermodal de un extremo del corredor, Puerta Centro aspira a ser el del otro.

Zona Sur (A-4 y A-42): el otro gigante

La Zona Sur disputa al Henares el liderazgo: en 2024 supuso el 49% de la superficie contratada y el 80% de las entregas de Madrid (Savills). Su perfil es dual — gran logística de nueva generación sobre la A-4 y polígonos históricos densísimos pegados a la M-40.

Cobo Calleja (Fuenlabrada): el polígono más mediático de España

Las primeras naves se autorizaron en junio de 1968, promovidas por el constructor leonés Manuel Cobo Calleja. Hoy es el mayor recinto empresarial de mercancía china de Europa: Wikipedia recoge unas 500 pymes con 377 almacenes regentados por ciudadanos chinos y unos 10.000 trabajadores; otras fuentes hablan de ~1.500 empresas y ocupación cercana al 100% (GNDiario; Telemadrid) — no hay cifra oficial que dirima, y la propia superficie oscila entre 162 ha (Wikipedia) y casi 200 según la fuente. Desde 2014 está conectado ni más ni menos que con la ciudad china de Yiwu por la línea ferroviaria de mercancías más larga del mundo (13.052 km, Wikipedia). Es producto de primera generación, con entidad de conservación activa: quien busca aquí no busca big-box moderno, busca ecosistema comercial.

Getafe: aeronáutica, e-commerce y 14 millones de m²

Getafe es probablemente el municipio industrial más completo del sur: supera los 14 millones de m² de suelo industrial (Novologística) y sus cinco polígonos clásicos suman unas 800 empresas y 25.000 trabajadores (ISTAS). Dos piezas destacan:

• Los Gavilanes (desarrollo iniciado en 2008, inaugurado en 2015): más de 2 millones de m² de gran logística moderna. Aquí están Amazon MAD8 (2017, nave de 58.042 m², 500 empleos según el Ayuntamiento), la "Colmena" de Mercadona, Decathlon, Makro y el primer Costco de Madrid. En 2026 se sumó Newdock Gavilanes I: ~85.000 m² en tres naves LEED Platinum (Observatorio Inmobiliario).
• La Carpetania (proyecto de 1998, promovido por la Comunidad de Madrid): 5 millones de m² según la ficha oficial de Getafe, anclados por Airbus, cuya factoría —840.000 m² de suelo— es la mayor instalación aeronáutica de España, con Siemens o Thales alrededor.

Merlin Properties declaró en 2025 la plena ocupación de su cartera del corredor A-4 tras firmar 16.100 m² en Getafe (Interempresas). Getafe es también el municipio con más oferta publicada en UNITNAVE después de la capital: 40 naves y suelos a fecha de julio de 2026.

Villaverde y Mercamadrid: la memoria industrial y la despensa

Villaverde es la memoria industrial de Madrid: industrializado por el Plan Bidagor en los años 40 sobre un corredor con ferrocarril desde 1848, acogió a Boetticher, Standard Eléctrica (más de 3.000 trabajadores en su apogeo) o Barreiros — cuya heredera, la planta de Stellantis, es la última gran fábrica superviviente. Hoy vive una segunda vida como hub de última milla, con unos 600.000 m² logísticos en desarrollo y Amazon, Ontime, Palibex o El Corte Inglés instalándose (Oi Realtor; EjePrime). Savills ha citado cierres prime en Villaverde en el entorno de los 7,5 €/m²/mes.

Mercamadrid (Villa de Vallecas, junto a la A-4) merece capítulo propio: constituida en 1973, es la mayor plataforma de alimentos frescos de España — 2.219.060 m², 814 empresas y más de 3,1 millones de toneladas al año por valor de unos 9.000 M€ (Mercasa). Desde octubre de 2025 es sociedad 100% pública con continuidad garantizada más allá de 2032. A su lado crece La Atalayuela (170 ha, más de 820.000 m² de edificabilidad — Ayuntamiento de Madrid).

El resto del sur, en breve

• Leganés: Prado Overa (plan parcial de 1989) es el caso extremo de polígono castigado — el Ayuntamiento no recepcionó su urbanización hasta 2019, treinta años después. En el otro polo, Leganés Tecnológico (consorcio de 1999 con la UC3M): 280 ha de vocación tecnológica.
• Pinto (17 activos publicados en UNITNAVE): Las Arenas, con producto logístico moderno documentado, y el Sector 5 "Industrial Oeste" con 770.000 m² de suelo. Ojo: pese a lo que se repite por ahí, no hay evidencia pública de un centro de Amazon en Pinto.
• Valdemoro (551 ha industriales según el VPLA, quinto municipio regional): La Postura, Albresa (gestado a mediados de los 70), Rompecubas. Thor Equities compró en 2020 una nave de 31.000 m² con SEAT como inquilino (El Inmobiliario mes a mes).
• Parla: el PAU-5, "el polígono maldito" bloqueado más de 27 años, avanza por fin con 5,5 millones de m² previstos: ya están John Deere, Decathlon o Lidl, y Sonepar compró 65.000 m² para su mayor centro logístico de España (El Español).

Eje A-3: Arganda, el gigante discreto

El sureste no compite en logística prime, pero tiene el segundo polígono más importante de la Comunidad de Madrid: el de Arganda del Rey, con más de 1.700 empresas y 16.150 empleos según el estudio de ASEARCO-CEIM que cita el propio Ayuntamiento (las cifras de "300 ha y 3.000 empresas" que circulan por portales no tienen fuente primaria). El municipio es el tercero de la región por suelo de ordenanza industrial (593 ha, VPLA procesado por UNITNAVE) y proyecta un salto de escala: el Parque Logístico de Arganda, 276 ha y 1,1 millones de m² edificables junto a la A-3 (Diario de Arganda). Rivas-Vaciamadrid se posiciona como complemento de última milla del eje.

Norte (A-1) y Oeste (A-5/A-6): otro tipo de mercado

El norte y el oeste apenas pesan en la gran logística (entre ambos, en torno al 2% de la contratación del primer semestre de 2025, según los resúmenes de mercado), pero son mercados vivos de pyme y servicios:

• Alcobendas es más polo de oficinas corporativas que polígono puro, aunque el Ayuntamiento cuenta 13 polígonos en el municipio; San Sebastián de los Reyes conserva el tejido industrial de los años 60 (la histórica fábrica de El Águila, entre otras). Curiosidad de mercado: en UNITNAVE, el eje A-1 tiene hoy más oferta publicada de lo que su fama sugiere — 24 activos en Alcobendas, 15 en Algete y 14 en San Agustín del Guadalix a fecha de julio de 2026.
• En el oeste, Ventorro del Cano (1997, 191 negocios censados, con parada propia de Metro Ligero) y Prado del Espino (~150 empresas, con inquilinos singulares como la editorial SM o El Ganso) sirven a la pyme metropolitana; Európolis (Las Rozas) es el gran parque mixto empresarial-comercial del A-6, en el que la Comunidad invirtió más de 4 M€ de rehabilitación (nota oficial, 2019).

Los 21 polígonos, ficha a ficha

La otra mitad de la foto es cualitativa: qué es cada polígono, de qué década viene, qué horquillas de precio se publican y cómo lo percibe el sector. Estas 21 fichas se pueden filtrar por corona y por eje, y cada una se despliega con su historia, dimensión y características. Dos avisos honestos: las horquillas de renta provienen de portales y consultoras con ámbitos no homogéneos (cada ficha cita su fuente numerada), y la "notoriedad" es una valoración editorial — documentada, pero valoración al fin.

Ranking de precios: de prime a tercera corona

Las consultoras no publican rentas por autovía; el desglose público más fino es por coronas y zona prime. Cada fila lleva su fuente y fecha — los perímetros difieren entre consultoras y no deben mezclarse:

Y este es el mismo mapa visto por micromercados — las horquillas que publican portales y consultoras para las zonas con dato:

Como referencia de todo el mercado: renta media de Madrid de 5,49 €/m²/mes (BNP, T4 2025) y precio medio de venta de 774 €/m² (MVGM, Q4 2025). La lectura es clara: pagar la mitad de renta a 40 minutos de Madrid es el motor que está desplazando la demanda hacia Guadalajara e Illescas.

Dónde está la oferta ahora mismo

El planeamiento dice dónde puede haber industria; el mercado dice dónde la hay en venta o alquiler. Entre las naves y suelos publicados en UNITNAVE a fecha de julio de 2026, el mercado Madrid + Guadalajara suma 457 activos, y su reparto confirma la geografía de esta guía:

• Madrid capital lidera con 79 activos, seguida del sur (Getafe 40, Pinto 17, Alcorcón 10, Valdemoro 10) y del primer anillo del Henares: San Fernando de Henares 31, Coslada 29, Alcalá de Henares 26, Torrejón de Ardoz 13.
• El norte tiene más vida de la que reflejan los informes de consultoras: Alcobendas 24, Algete 15, San Agustín del Guadalix 14, San Sebastián de los Reyes 10.
• En el tramo Guadalajara del corredor: Cabanillas del Campo 19, Torija 9, Guadalajara capital 7, Alovera 6, Fontanar 6, Azuqueca de Henares 5, Chiloeches 5 — más Meco (9), Villalbilla (8) y Ajalvir (5) en el tramo madrileño.

Puedes explorar la oferta completa filtrando por provincia en el marketplace: naves y suelos en Madrid y naves y suelos en Guadalajara. Y si quieres analizar una parcela concreta —de esta guía o de cualquier polígono—, en el mapa catastral de UNITNAVE puedes localizarla, ver sus datos catastrales y consultar su información urbanística y de afecciones ambientales parcela a parcela.

Tendencias 2026-2027: escasez, ley nueva y plataformas XXL

1. La escasez de suelo finalista es estructural. Con la disponibilidad en el entorno del 9% pero el pipeline en mínimos —solo 175.650 m² en construcción o licenciados para 2026 (BNP Paribas RE)—, la oferta futura no acompaña a una demanda en récord. El 55% de las naves que se construirán hasta 2026 son llave en mano (JLL): la oferta especulativa escasea.

2. La nueva Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid. En tramitación con entrada en vigor esperada a principios de 2027, pretende recortar la aprobación del planeamiento general de 10-12 años a 4-6 y el de desarrollo de 7 a 4 años. El dato que lo justifica: solo 21 de los 179 municipios de la región tienen el planeamiento actualizado (ProEquity, vía Logística Profesional, abril de 2026).

3. Alma Meco, el mayor banco de suelo logístico de la región. 1,6 millones de m² de suelo bruto y ~1 millón edificable en 8 parcelas de 120.000 a 400.000 m², promovido por Dunas Capital, con ~1.000 M€ de inversión prevista; la Junta de Compensación se constituyó en febrero de 2026 y la urbanización arrancaría en enero de 2027 (Información Logística). Se suma a un pipeline de gigantes: PAU-5 de Parla (5,5 M m²), Parque Logístico de Arganda (1,1 M m² edificables), Alovera-Cabanillas (2,7 M m²) y Los Olivos III en Getafe (800.000 m²).

4. El capital comprime yields y rota carteras. Madrid superó a Barcelona en rentabilidad logística prime por primera vez en el primer semestre de 2025 (EjePrime) y cerró el año en el entorno del 4,75-4,85% (Knight Frank; BNP). Blackstone vendió carteras con naves en Getafe (a Mapletree, 215 M€) y Torrejón (a CapitaLand, 124 M€).

5. Y todo con el mercado acelerando. El primer semestre de 2026 fue el mejor de la serie histórica en contratación (620.000 m², +58% — JLL). Si la demanda sigue y el suelo no llega, la presión sobre rentas de 2ª y 3ª corona parece la crónica anunciada de 2027.

Nota metodológica

Los datos de mercado proceden de los informes y notas públicas de Savills, Cushman & Wakefield, CBRE, BNP Paribas Real Estate, JLL, Knight Frank, Colliers y MVGM (citados con su fecha en cada caso; cuando las consultoras discrepan, se indican ambas cifras y no se promedian). Los datos de suelo provienen del Visor de Planeamiento (VPLA) de la Comunidad de Madrid y del Sistema de Información Urbana del Ministerio de Vivienda, procesados por UNITNAVE, y del estudio de suelos industriales de CEIM/Atlas RE Analytics (2025). La historia y dimensión de cada polígono se apoya en fuentes oficiales (ayuntamientos, SEPES, Mercasa, Adif) y prensa especializada. Donde no existe dato público verificable, lo decimos en vez de rellenarlo. Los datos de oferta son del marketplace de UNITNAVE a fecha de julio de 2026.

¿Tienes una nave o un suelo en alguno de estos polígonos? Puedes publicarlo en UNITNAVE y ponerlo delante de quien lo está buscando.