Subastas públicas de naves y suelo en España

En los dos últimos años han concluido en el Portal de Subastas de la Agencia Estatal BOE 4.493 subastas de naves industriales, solares y fincas rústicas: 790 naves, 789 solares y 2.914 fincas rústicas, repartidas por 51 provincias. Juntas forman un escaparate de precios de suelo e inmuebles industriales sin equivalente en el mercado privado, porque el portal publica, subasta a subasta, tres cifras que las compraventas entre particulares no enseñan: la tasación, el valor de subasta y la puja máxima.

Las cifras más llamativas del periodo, de noviembre de 2024 a octubre de 2026:

• Una nave subastada se puja, de mediana, a 220 €/m² construido, frente a un valor de subasta de 401 €/m² y una tasación de 356 €/m².
• La puja máxima equivale al 55 % del valor de subasta en las naves (mediana de 555 subastas con puja); en las judiciales, al 56 %.
• El 71 % de las subastas de naves recibe al menos una puja y el 23 % queda desierto.
• En 2026 se puja más y más cerca del valor: en el tercer trimestre, el 80 % de las naves tuvo postores y la puja llegó al 64 % del valor de subasta, frente al 60 % y el 47 % de finales de 2024.

Este análisis recorre esos dos años provincia a provincia, compara a los juzgados con Hacienda, enfrenta las subastas con las ventas directas de las administraciones y baja al detalle de cinco casos reales, situados por municipio.

Dónde se sitúan

El análisis cubre toda España: 51 provincias y 2.867 inmuebles distintos identificados en el Catastro. El mapa de abajo reparte las 790 subastas de naves concluidas por provincia; los cinco casos que se cuentan más adelante se sitúan por municipio, con un área aproximada que no señala el inmueble:

El mapa: Madrid, Barcelona y el arco mediterráneo

Madrid (74 subastas de naves concluidas) y Barcelona (67) concentran casi una de cada cinco naves subastadas en España. Detrás aparece el arco mediterráneo, con Murcia (46), Alicante (39) y Valencia (34), y un bloque andaluz más numeroso de lo que cabría esperar: Sevilla (34), Jaén (29), Córdoba (29) y Cádiz (19). En el norte, A Coruña (26) y Asturias (21) destacan sobre el resto de la cornisa.

El mapa cambia cuando se suman solares y fincas rústicas. En volumen total de subastas concluidas mandan Valencia (281), Alicante (233), Murcia (232), Barcelona (217) y Madrid (203): la Comunidad Valenciana y Murcia aportan muchas fincas rústicas, mientras que en solares destacan Barcelona (78), Valencia (54), Girona (42) y Madrid (40).

De la tasación a la puja: el metro cuadrado se queda en algo más de la mitad

Cada subasta del portal publica tres precios. La tasación es el valor que fijó un perito o el pactado en la hipoteca. El valor de subasta es la referencia sobre la que se puja, que en muchas subastas coincide con la tasación y en otras (sobre todo las de Hacienda) se queda por debajo. La puja máxima es la oferta más alta que recibió el bien.

En € por metro cuadrado, con la superficie del Catastro (construida en las naves, de suelo en solares y fincas):

Medianas. Cada columna usa todas las subastas con ese precio y superficie conocidos, de modo que los tamaños de muestra no coinciden (en naves, 285 tasaciones, 504 valores de subasta y 387 pujas).

Para comparar los tres precios sobre exactamente los mismos bienes hay que quedarse con las subastas que los tienen todos. En las 224 naves con tasación, valor de subasta y puja conocidos, la cadena es 355 → 320 → 152 €/m²: la puja final se queda en el 43 % de la tasación. En los 225 solares en esa situación, la secuencia es 78 → 69 → 32 €/m².

La dispersión es enorme. La mitad central de las naves subastadas se puja entre 87 y 404 €/m²: en la misma estadística conviven talleres de unos cientos de metros con complejos de más de 10.000 m², naves de este siglo con edificios de los años cuarenta, inmuebles libres y otros ocupados o con cargas que el comprador asume. Por eso estas medianas sirven como termómetro del mercado de subastas, no como valor de una nave concreta.

Una de cada cinco subastas se queda sin una sola puja

De las 790 subastas de naves concluidas, 564 recibieron pujas (71 %), 182 quedaron desiertas (23 %) y en 44 el portal no permite saberlo. En los solares, el 68 % tuvo postores y el 26 % quedó desierto; en las fincas rústicas, el 75 % y el 21 %. En conjunto, una de cada cinco subastas (22 %) termina sin una sola oferta.

El reparto territorial es muy desigual. Girona (40 %), Las Palmas (34 %), Cádiz (34 %), Tarragona (33 %) y Gipuzkoa (33 %) encabezan el porcentaje de subastas desiertas, y las cuatro provincias catalanas, Huesca, Jaén, Córdoba y Badajoz superan el 30 %. En el otro extremo, en Soria solo una de 34 subastas se quedó sin pujas (3 %), y en Baleares, el 6 %.

En las naves, los contrastes son todavía mayores entre las provincias con al menos 15 subastas: en Tarragona quedó desierta la mitad (8 de 16), y en Jaén y León más del 40 %, mientras que en A Coruña solo el 8 % (2 de 26) y en Madrid el 11 % (8 de 74).

Cuánto se paga por una nave, provincia a provincia

Entre las provincias con al menos ocho naves con precio y superficie, Barcelona marca el máximo: 501 €/m² construido de puja mediana, más del doble de la mediana española (220 €/m²). Le siguen Sevilla (363 €/m²), Madrid (344 €/m²) y Valencia (319 €/m²). En la parte baja quedan Toledo (79 €/m²), Segovia (98 €/m²) y Albacete (106 €/m²).

Toledo ilustra los límites de la estadística: de sus 18 naves con precio y superficie, cinco se pujaron por debajo de 30 €/m², entre ellas una nave de más de 2.800 m² subastada por la Agencia Tributaria con más de 130.000 euros de cargas, cuya puja máxima fue de 2.000 euros; esos casos arrastran la mediana. Con muestras de entre 8 y 37 naves por provincia, unas pocas operaciones extremas pueden moverla.

2026: más postores y pujas más altas

La serie trimestral de naves dibuja una tendencia clara. En el cuarto trimestre de 2024, solo el 60 % de las subastas de naves recibió pujas y la puja mediana se quedó en el 47 % del valor de subasta. En el tercer trimestre de 2026, esos porcentajes subieron al 80 % y al 64 %. Octubre de 2026, con 49 subastas, mantiene el nivel: el 84 % con pujas y el 60 % del valor.

Por años, la puja mediana de las naves ha pasado del 54 % del valor de subasta en 2025 al 60 % en lo que va de 2026, y la proporción de subastas con postores, del 71 % al 75 %. En las fincas rústicas el salto es parecido (del 54 % al 65 % del valor). Los datos apuntan a más competencia por los inmuebles que salen a subasta: menos subastas desiertas y pujas más cercanas al valor de partida.

Juzgados frente a Hacienda: dos maneras de subastar

Quién convoca la subasta cambia mucho el resultado. De las 790 naves, 558 salieron de juzgados, 171 de la Agencia Tributaria y 42 de otras administraciones (recaudación de diputaciones, ayuntamientos y comunidades autónomas); el resto, de notarías.

• Agencia Tributaria: casi todas encuentran postor. El 94 % de sus subastas de naves recibió pujas y solo el 6 % quedó desierto. Pero la puja mediana se quedó en el 50 % del valor de subasta y en el 42 % de la tasación. En el 45 % de sus subastas de naves el valor de subasta ya está por debajo de la tasación, y la puja mínima admitida es, de mediana, el 10 % del valor de subasta: casi todo encuentra comprador, y barato.
• Juzgados: más desiertas, pero más cerca de la tasación. El 66 % de las naves judiciales tuvo pujas y el 26 % quedó desierto. La puja mediana equivale al 56 % del valor de subasta y al 63 % de la tasación. La Ley de Enjuiciamiento Civil (artículo 670) fija los umbrales: si la mejor postura alcanza el 70 % del valor de subasta, el remate se aprueba al día siguiente; si no, el ejecutado tiene diez días para presentar a un tercero que mejore el precio, y después el remate se aprueba si la oferta llega al 50 % del valor (o cubre la deuda, con un mínimo del 40 %); por debajo, decide el letrado de la Administración de Justicia según las circunstancias. La mediana judicial, el 56 %, queda justo por encima de ese umbral del 50 %.
• Otras administraciones: la mitad se queda sin postor. En las 42 subastas de naves de recaudación autonómica y local, el 57 % quedó desierto; cuando hubo pujas, llegaron al 69 % del valor de subasta.

En los solares, la diferencia entre canales es todavía mayor: la puja mediana equivale al 56 % del valor en los juzgados y al 39 % en la Agencia Tributaria.

Dos mercados: la Administración vende a su precio, la subasta remata a la mitad

Las subastas por deudas no son la única forma de comprar suelo y naves a una administración. Ayuntamientos, comunidades autónomas y empresas públicas venden su patrimonio (parcelas industriales, solares, naves) mediante licitaciones en la Plataforma de Contratación del Sector Público, y las agencias de suelo publican tarifas de venta directa. Las reglas son otras: el bien se tasa antes de licitarlo y, en los pliegos que publican la tasación, el precio de licitación es la propia tasación o queda muy cerca (un 2,1 % por encima de media en 27 pliegos revisados).

El resultado es un mercado distinto. En los 89 expedientes de venta de inmuebles de las administraciones publicados en la Plataforma de Contratación entre noviembre de 2024 y octubre de 2026 que ya constan como adjudicados, la adjudicación se quedó, de mediana, exactamente en el precio de licitación, y el 87 % se adjudicó a ese precio o por encima. Las tarifas públicas de suelo industrial confirman el orden de magnitud. El catálogo de la Agencia de Vivienda y Rehabilitación de Andalucía (AVRA) ofrece parcelas industriales a una tarifa media de 57,6 €/m² en Jaén (71 parcelas), 58,1 €/m² en Sevilla, 36,6 €/m² en Granada y 31,3 €/m² en Almería; la ADER riojana fija 35 €/m² en el polígono La Maja de Arnedo. ADIF, que publica el resultado de sus subastas, adjudicó en 2026 una parcela industrial de 2.133,95 m² en Torredelcampo (Jaén) por 217.663 € (unos 102 €/m²) y otra de 655,11 m² en Tavernes de la Valldigna (Valencia) por 55.200 € (unos 84 €/m²).

Frente a eso, en las subastas por deudas la puja final ronda la mitad del valor de partida: el 58 % en las fincas rústicas, el 56 % en las naves judiciales, el 52 % en los solares y el 50 % en las naves de la Agencia Tributaria. Son dos canales con lógicas opuestas: en uno, el precio de partida es la tasación y la venta se cierra a ese precio; en el otro, el bien sale para saldar una deuda y el precio lo fija la puja.

Cinco casos reales

Cinco subastas concluidas que resumen los extremos del periodo, con sus tres precios comprobados en la ficha oficial del Portal de Subastas. Los mapas sitúan el municipio con un área aproximada de 4 km de radio que no señala el inmueble.

1. Alcalá de Henares (Madrid): una nave de 8.549 m² por 2,80 millones

Es la puja más alta del periodo entre las naves con superficie catastral conocida: una nave industrial en un polígono de Alcalá de Henares, en pleno Corredor del Henares, con 8.549 m² construidos según el Catastro. La subastó una notaría de Alcalá de Henares en una subasta notarial hipotecaria que concluyó el 27 de julio de 2026.

La puja equivale al 70 % del valor de subasta, por encima de la mediana nacional, pese a que la ficha advierte de que la nave está arrendada y con ocupantes con derecho de permanencia, y de que no era visitable.

2. Sant Fruitós de Bages (Barcelona): 11.078 m² de naves al 86 % de su valor

El mayor conjunto industrial del periodo con los tres precios publicados: un conjunto de edificaciones en un polígono de Sant Fruitós de Bages, con naves, laboratorio, oficinas, talleres, vestuarios y comedor, que suma 11.078 m² construidos según el Catastro (9.568,72 m² según el Registro de la Propiedad). La subastó el Organismo de Gestión Tributaria de la Diputación de Barcelona y concluyó el 23 de junio de 2025.

La puja llegó al 86 % del valor de subasta, sin cargas declaradas, aunque con ocupantes con derecho de permanencia. Sobre la superficie registral, la puja equivale a unos 136 €/m², muy por debajo de la mediana de las naves subastadas en la provincia de Barcelona (501 €/m²). La comparación tiene límites: se trata de un conjunto de gran tamaño y ocupado, frente a una mediana provincial formada por naves de unos 440 m² construidos.

3. Zamora: un edificio de 8.251 m² por 162.994 euros (y 468.588 euros de cargas)

El ejemplo más claro de por qué la puja no es el precio real. La Agencia Tributaria subastó un edificio industrial y comercial de tres plantas en Zamora: 8.251 m² construidos, entre sótano de aparcamiento, planta industrial y superficie comercial. Concluyó el 22 de junio de 2026.

La puja máxima es exactamente la puja mínima admitida (157.993,61 €) más un tramo de 5.000 €, y equivale al 6 % de la tasación. La explicación está en la ficha: el comprador asume 468.587,83 € de cargas registrales preferentes (hipotecas y un embargo del ayuntamiento por deudas de IBI), además de contratos de arrendamiento sobre la finca. Sumadas puja y cargas, el coste supera los 630.000 €, todavía muy lejos de la tasación.

4. Mandayona (Guadalajara): un complejo agroindustrial pujado al 244 % de su valor

El caso contrario: una puja muy por encima del valor. En una subasta judicial en vía de apremio que concluyó el 12 de enero de 2026 salió un complejo agroindustrial de Mandayona, con instalaciones de molienda y de elaboración de harinas y piensos y 5.251 m² construidos según el Catastro.

La puja multiplicó por 2,4 el valor de subasta. Aun así, con 97 €/m² construido, se quedó en menos de la mitad de la mediana nacional de las naves subastadas: el valor de partida, 40 €/m², estaba muy por debajo de lo que el mercado estuvo dispuesto a pagar por el complejo.

5. Cabanillas del Campo (Guadalajara): suelo del Corredor del Henares al 42 %

En el corazón logístico del Corredor del Henares, la Agencia Tributaria subastó una finca de unos 6.000 m² en un sector industrial de Cabanillas del Campo, sin cargas declaradas. Concluyó el 19 de octubre de 2026.

La puja se quedó en el 42 % de la tasación, en uno de los municipios con más plataformas logísticas del Corredor del Henares. Un detalle que cualquier interesado debe revisar antes de pujar: el portal y el Registro describen la finca como solar, pero el Catastro le asigna 4.408 m² construidos de uso industrial. Este tipo de discrepancias entre Registro, Catastro y realidad física es uno de los riesgos que el postor asume y que se refleja en el precio.

Qué significa para quien compra o vende naves y suelo

• La puja de una subasta no es el valor de mercado. Detrás de cada precio hay cargas que el comprador asume, ocupantes, inmuebles que no se pueden visitar y estados de conservación desconocidos. El caso de Zamora (puja del 6 % de la tasación con casi medio millón de cargas) lo resume.
• El descuento medio existe, pero se está estrechando. La puja mediana de las naves ha pasado del 47 % del valor de subasta a finales de 2024 al 60-64 % en 2026, y cada vez quedan menos subastas desiertas.
• El canal importa. Las subastas de Hacienda se cierran casi siempre con postores pero a precios más bajos respecto a la tasación; las judiciales tienen más desiertas y unos umbrales legales de aprobación del remate (70 % y 50 % del valor); las ventas patrimoniales de las administraciones se adjudican al precio de licitación, que suele ser la tasación.
• Para un propietario que vende en el mercado libre, el precio de las subastas es un suelo, no una referencia: una nave libre, visitable y sin cargas no compite con una puja judicial, igual que una parcela de un polígono público a tarifa no compite con un solar embargado.
• La geografía cuenta tanto como el canal. El mismo metro cuadrado de nave se puja a 501 €/m² en Barcelona y a menos de 100 €/m² en Segovia o Toledo, y en algunas provincias una de cada tres subastas se queda sin postores.

Metodología

• Universo. Todas las subastas de naves industriales, solares y fincas rústicas del Portal de Subastas de la Agencia Estatal BOE con fecha de conclusión desde noviembre de 2024: 5.126 subastas, de las que 4.493 concluyeron entre el 4 de noviembre de 2024 y el 30 de octubre de 2026 (concluidas en el portal o finalizadas por la autoridad gestora). Las canceladas, suspendidas y en curso quedan fuera de los cálculos. Incluye subastas judiciales, de la Agencia Tributaria, de recaudación de otras administraciones y notariales.
• «Precio final» = puja máxima. Es la oferta más alta que muestra la pestaña de pujas del portal. No siempre es el precio de adjudicación definitivo: en las subastas judiciales, si la puja no alcanza el 70 % del valor, el ejecutado puede presentar a un tercero que la mejore y el remate puede no aprobarse (artículo 670 de la Ley de Enjuiciamiento Civil); además, hay impagos del rematante, ceses y suspensiones posteriores. Una subasta se considera desierta cuando el portal indica que no recibió pujas.
• Superficies. Las superficies proceden del Catastro, consultado por referencia catastral (construida en las naves; de suelo en solares y fincas rústicas) y, si no hay referencia, del texto del edicto. Para el cálculo de €/m² se exigen más de 20 m² y se excluyen valores anómalos (naves y solares por encima de 20.000 €/m²; fincas rústicas por encima de 50 €/m²).
• Medianas, no medias. Todas las cifras de precio son medianas, menos sensibles a operaciones extremas. Los porcentajes de puja sobre valor de subasta y sobre tasación se calculan subasta a subasta y después se toma la mediana. En los mapas y rankings provinciales solo se muestran las provincias con un mínimo de casos (5 en el mapa de €/m², 8 en el ranking, 20 en el de subastas desiertas).
• Ventas de las administraciones. Expedientes de venta de inmuebles adjudicados en la Plataforma de Contratación del Sector Público (datos abiertos de licitaciones, noviembre de 2024 a octubre de 2026), comparando importe de adjudicación e importe de licitación sin IVA. Las tarifas de suelo industrial proceden de los catálogos públicos de AVRA y ADER y de las fichas de resultados de ADIF.
• Qué no es. Estas cifras describen el mercado de subastas y de ventas públicas. No son valoraciones de ningún inmueble ni sustituyen a una tasación. El estado de conservación, la ocupación y las cargas de cada bien solo pueden conocerse leyendo el edicto y la documentación registral de cada subasta.

Fuentes

• Portal de Subastas de la Agencia Estatal BOE: subastas de naves, solares y fincas rústicas concluidas entre noviembre de 2024 y octubre de 2026 (información general, bienes y pujas de cada subasta), incluidos los cinco casos descritos.
• Plataforma de Contratación del Sector Público: datos abiertos de licitaciones (sindicación de perfiles de contratante), expedientes de venta de inmuebles de noviembre de 2024 a octubre de 2026.
• Dirección General del Catastro, Sede Electrónica: superficies de los inmuebles subastados.
• ADIF, venta de inmuebles: resultados de las subastas de Torredelcampo (Jaén) y Tavernes de la Valldigna (Valencia).
• Agencia de Vivienda y Rehabilitación de Andalucía (AVRA) y Agencia de Desarrollo Económico de La Rioja (ADER): catálogos públicos de parcelas industriales en venta y tarifas.
• Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, artículo 670 (texto consolidado, última actualización publicada el 07/10/2026).
• Instituto Geográfico Nacional: ortofotos PNOA (CC-BY 4.0) y límites provinciales (servicio WFS INSPIRE de unidades administrativas).

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