Madrid abre el suelo industrial del corredor A-2 a oficinas, hoteles y apartamentos turísticos: 173 parcelas en Canillejas, Rejas, Barajas y Vicálvaro

El Pleno del Ayuntamiento de Madrid, en sesión extraordinaria y urgente del 8 de octubre de 2026 (expediente 135-2026-00018), aprobó definitivamente el Plan Especial de modificación del régimen de compatibilidad del uso terciario hospedaje en los ámbitos regulados por el grado 3º de la norma zonal 9 y en las parcelas de uso cualificado industrial incluidas en ámbitos de uso global no industrial. El acuerdo se publicó en el BOCM nº 244 de 13 de octubre de 2026 (BOCM-20261013-62). En la práctica, el suelo industrial consolidado de Madrid —oficinas, naves y plataformas logísticas calificadas con la norma zonal 9, grado 3º, "actividades económicas"— pasa a admitir como uso alternativo el terciario en todas sus clases (salvo el comercial de gran superficie en edificio exclusivo) y, dentro del hospedaje, cualquier modalidad de alojamiento temporal: apartahoteles, apartamentos turísticos, hostales, pensiones y viviendas de uso turístico, no solo hoteles como hasta ahora.

Dónde se sitúa

El Plan Especial modifica directamente el texto de las Normas Urbanísticas del PGOUM de 1997, por lo que su ámbito normativo es toda parcela de Madrid calificada con la norma zonal 9, grado 3º, repartida por decenas de polígonos industriales y de oficinas del término municipal. Cruzando las capas de planeamiento del Ayuntamiento de Madrid con el parcelario de Catastro, y verificando una a una las referencias catastrales en la Oficina Virtual del Catastro, hemos identificado 173 parcelas de esta calificación en el corredor industrial del este de Madrid, a lo largo del eje de la A-2:

• Canillejas y San Blas — eje de las calles Torrelaguna, Josefa Valcárcel, Ramírez Arellano y Martínez Villergas, entre la M-40 y el distrito de Ciudad Lineal.
• Rejas y Barajas — entorno de la Avenida de Aragón y Avenida de América, junto al aeropuerto Adolfo Suárez Madrid-Barajas.
• Vicálvaro — polígono industrial de las calles Dehesa Vieja y Pirotecnia (APR 19.04).

Las 173 parcelas catastrales identificadas, con su geometría real, pueden consultarse en el mapa catastral de UNITNAVE.

Qué cambia el Plan Especial

El acuerdo reescribe dos piezas del régimen de usos del PGOUM. En el artículo 8.9.17.2 (norma zonal 9, grado 3º), el uso alternativo terciario pasa a admitirse en todas sus clases —oficinas, comercial salvo gran superficie, recreativo y otros servicios terciarios— en edificio exclusivo, con una edificabilidad máxima de 1,6 m²/m² (sin superar la asignada al uso industrial). Hasta ahora el terciario hospedaje en estas parcelas solo podía implantarse en la modalidad de hotel; el Plan Especial lo excluye de esa restricción del artículo 7.6.3.3.b, de modo que en el grado 3º de la norma zonal 9 ya pueden tramitarse también apartahoteles, apartamentos turísticos, hostales, pensiones, casas de huéspedes y viviendas de uso turístico. La misma ampliación alcanza a las parcelas de uso cualificado industrial situadas dentro de Áreas de Planeamiento Incorporado (API) con uso global no industrial, cuyo régimen de usos compatibles se regula en el nuevo artículo 3.2.7.14.

Qué no cambia

El Plan Especial no toca la edificabilidad, la altura ni el resto de parámetros de la norma zonal: siguen siendo 1,6 m²/m² y 28 m / 7 plantas en el grado 3º, con las excepciones que imponga cada estudio de detalle o afección sectorial (como las servidumbres aeronáuticas de Barajas en algunos ámbitos del entorno del aeropuerto). Tampoco se admite el uso residencial: el mismo Pleno aprobó ese mismo día el Plan Especial para la aplicación de la Ley 3/2024 de vivienda protegida (PE.00.323, BOCM nº 245 de 14 de octubre de 2026), que excluye expresamente la norma zonal 9 en sus grados 3º, 4º y 5º del régimen de cambio a uso residencial. Es decir: el suelo industrial consolidado de Madrid se abre a oficinas y hospedaje, pero no a vivienda.

El caso de Manuel Vázquez Montalbán, 15: una nave sin inscribir en el polígono de Rejas

Un ejemplo de lo que hay hoy sobre el terreno en esta calificación, en el propio ámbito del Estudio de Detalle ED.20.318 "Avenida de Aragón, 402" (aprobado definitivamente por el Pleno el 25 de julio de 2002, BOCM 21 de agosto de 2002): las parcelas 37-39 de ese estudio de detalle suman 8.332,65 m² privativos más 1.824,56 m² vinculados al vial interior del ámbito, con una edificabilidad total de 16.251,54 m². Catastro no tiene inscrita ninguna construcción sobre la referencia 3476153VK5737E (8.319 m² de superficie catastral), pero la ortofoto PNOA muestra una nave construida sobre la parcela desde 2009, sin actualizar en el registro. La parcela vecina, 3476150VK5737E (28.194 m²), es el vial interior privado común del ámbito, al que se vinculan esos 1.824,56 m². La altura en estas parcelas concretas está limitada por las servidumbres aeronáuticas del aeropuerto de Barajas a 3 plantas, con una cota máxima de 594 m sobre el nivel del mar (frente al máximo general del ámbito, de 5 plantas y 20 m), y un retranqueo mínimo de 5 m.

Qué significa para quien tiene suelo industrial en el corredor A-2

El efecto inmediato es que el propietario de una nave o de un solar industrial calificado con la norma zonal 9, grado 3º, puede plantear directamente un cambio de uso a oficinas o a cualquier modalidad de hospedaje sin necesidad de una modificación de planeamiento adicional: el Plan Especial ya lo habilita con carácter general para todo el ámbito afectado. Es relevante en un corredor —el eje de la A-2 entre Canillejas y Barajas, con continuidad hacia Vicálvaro— donde conviven naves logísticas en uso, edificios de oficinas de los años 2000 y parcelas que el Catastro registra como suelo sin edificar. Es, junto con la Zona Sur, uno de los dos grandes corredores logísticos de Madrid, y la ampliación al hospedaje no hotelero (apartahoteles, apartamentos turísticos) añade una vía adicional de aprovechamiento en parcelas próximas al aeropuerto, donde la demanda de alojamiento temporal es estructural.

Próximos hitos

La aprobación definitiva pone fin a la vía administrativa. Cabe recurso contencioso-administrativo ante el Tribunal Superior de Justicia de Madrid en el plazo de dos meses desde la publicación en el BOCM. Para quien tenga suelo o nave en alguna de las 173 parcelas identificadas, el paso siguiente es comprobar la ficha urbanística concreta (edificabilidad asignada, afecciones sectoriales como las servidumbres aeronáuticas, y si existe un estudio de detalle de desarrollo propio) antes de plantear un cambio de uso al amparo del nuevo régimen.

Fuentes

• BOCM nº 244, 13 de octubre de 2026 — anuncio 62, Ayuntamiento de Madrid: aprobación definitiva del Plan Especial de modificación del régimen de compatibilidad del uso terciario hospedaje (PE.00.322)
• BOCM nº 245, 14 de octubre de 2026 — Ayuntamiento de Madrid: Plan Especial para la aplicación de la Ley 3/2024 de vivienda protegida (PE.00.323)
• Geoportal del Ayuntamiento de Madrid — capas de planeamiento (normas zonales, ordenanzas del PGOUM)
• Sede Electrónica del Catastro — Oficina Virtual del Catastro
• PNOA, Plan Nacional de Ortofotografía Aérea (IGN)

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